资产缩水 “疯狂”买房变成“恐慌”退房
[attach]32531[/attach]5HbwP'?s&X/r%i近期，关于是不是该出手购房置业，或者是该把手中的房产卖掉出货的话题频频成为友人们聚会聊天的热点话题。其实是否该出手、出货，这是一个不能一概而论的话题，因为每个人、每个家庭的具体状况都千差万别，有所谓的刚需（典型的就是要结婚或马上家里添丁）、有购房投资需求（比如炒房族、外资热钱以及部分以长期持有为目标的投资客）、还有以居住的舒适度升级为主的置换需求，种种需求动因都不能一概而论。:T;_[9[ H;fW gX
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但无论需求是如何个性化的，我们的宏观是可以预测的，一切个性化的需求最终得到的满足结果一定是在宏观格局下产生的。且不谈购房所满足的具体需求状况，在目前的宏观背景下，出手购房所要面临的几种未来预期风险却是我们普通老百姓都要简单了解一下的。笔者同样也是一介草民，因而就站在一个普通老百姓、上班族的角度简单说说当下阶段购房会面临的几种典型的风险。
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国家银根收紧，企业资金链吃紧，房屋烂尾9f#^M'v"^
这种结局是所有的购房人最害怕出现的局面，也是此阶段购房说面临的最大的不确定风险，但不得不防。所谓的烂尾就是房屋建至中途的时候，由于开发企业没有足够的资金支撑导致的房屋无法正常交房而长期拖延的现象，有的甚至企业老板卷款潜逃。这时候买房人的血汗钱可就算打了水漂了，这种现象越是在房价高企的局面下越应该警惕。因为在市场一片向好的局面下商人们才敢于“冒险”，这时也是风险最易波及购房人的时候。长点记性的人都应该记得上世纪90年代发生在海南的房地产泡沫导致三亚遍地烂尾楼的历史，也就是在所有人都津津乐道地谈论、投资房地产市场时，房地产泡沫骤然破裂了。t"n&@ w,K;{
而近期央视2套《经济半小时》报道的浙江丽水的烂尾楼盘就是发生在我们身边的最典型案例，多少购房人的多年心血化为泡影，留下的只是美好的未来憧憬和效果图。丽水的烂尾楼之所以烂尾，主要原因是开发企业对自身实力估计过高，其开发资金对银行以及其他融资渠道依赖性过高，在国家银根收紧，购房款、集资款后续不足的情况下，导致其资金链条彻底断裂。其实存在这种潜在风险的企业在我们身边为数不少，相信房地产从业人士很容易就能够说出几个土地囤积面积在4000万平方米以上的所谓品牌企业，而这些企业面临的资金压力也是最大的，这些企业的老板也是“最有魄力”的老板，资金链吃紧也属于他们所谓的正常的“企业风险运作”。另外一种就是在房地产高峰时期进入市场的小型民企，这种企业往往资金更加有限、运作经验更加不足，当初进入市场就是被房地产业超额暴利诱惑而冒进，这种企业是产生购房烂尾现象的最大隐患。 房价短期内迅速下跌，资产严重缩水，导致负资产
从08年的春季开始，开发企业出于资金的压力，开始推出了各种促销手法。首先是送，买房送车、买房送房、送户口，送物业费就更小儿科了，此阶段属于价格的暗降阶段，种种表现都是价格松动的前兆。及至5月份开始，市场上陆续出现了明码标价的价格折扣，开发商迫于市场压力开始了真刀真枪的降价，开盘优惠9.8、9.7折已经是非常普遍的现象，甚至有开发商已经将折扣降到了8折以下（例如京北某楼盘已经推出购房8折的优惠政策）。这些举措让已经习惯了坚挺房价的老百姓有点“不适应”，而且我们看到的主流媒体上的市场报道基本已经承认了房价进入了下滑趋势，究竟下滑到什么程度，相信无人能准确预测。9e [ w E(eJ O1r
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但是我们可以假设一下，如果房价持续下滑，就会有人在刚刚购房后不久出现资产缩水，说简单点，如果房价在你购房后下跌20%，那就等于你的首付白交了，那时候的房价刚刚是你的贷款；如果房价继续下跌，就会出现所谓的“负资产”，也就是说你的贷款额比房子的现价还高。前不久出现的深圳万科第五园以及金地梅陇镇业主集体退房现象，起因正是如此，部分购房人在2月份以14000-15000元/平方米的价格购买了万科第五园的房产，而时隔不到一个月，几乎相同位置、相同楼层的房屋售价就变成11500元/平方米，扣除万科赠送的精装修，价格实际缩水20％以上，也就是前期购买的业主在不到一个月的时间里，资产就蒸发了20％以上，每平方米亏掉几千元。房价迅速下跌，购房人出现负资产现象，就会有部分业主不再偿还银行的贷款，银行即便收回房产后，还是要以其他方式推向市场，继而增加市场供应量，拉低房价继续下滑，形成恶性循环陷入房产泥潭。
房价继续上涨，资产泡沫严重，经济全面下滑而无力偿还贷款lW8a-q-Fuf@
未来是无法准确预测到的，所有专家的分析都只是建立在一种假设前提下的预测分析，只有市场才是最真实的。既然房价存在下降的可能，那同样会存在上升的因素，比如经济增长导致的刚性需求、国际资本对中国楼市的看好、物价上涨导致的成本上升等等。
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我们不妨假设一下，如果房价在现在的基础上继续上涨、走高，则房价更加背离了价值规律，形成了国民资产的更大的泡沫。在这个过程中，老道的国际投机机构（即所谓的热钱投放者）会乘机得利，在适当的时机成功套现获利。有数据显示，我国现有热钱5000亿美元左右，仅08年4月份我国的外汇储备就增加了745亿美金，这其中有多少是热钱流入我们尚不可知。这个过程中如果你也是个购房投机者，如果玩好了，你也会获利。但是不要高兴的太早，到时候由于国际热钱从中国的股市、楼市成功获利撤退后，我们国家就会出现货币供应量严重超标、货币流动性超级过剩的现象，更加严重的通货膨胀就会发生，购房投机者赚来的钱同样会大幅贬值。而此时我们的人民币升值也到了一定的高位，数据显示，仅一季度人民币升值就累计达到4.17％，导致我国贸易顺差骤降10％，我们在国际贸易中的优势地位被逐渐弱化，出口面就不再有任何优势。此时，对外国际贸易上整个宏观经济面就会出现严重的问题，通货膨胀严重、失业率持续上升现象凸显，经济发展速度大幅下滑，说严重点就是经济危机。而你如果恰恰是经济萎缩的受害者，你是不是有能力偿还银行的房贷还不好说。
其实上述几种典型风险，只是对未来的一种假设和预测，并不是现实，但几种预测都是基于一定的市场依据，目的就是要让老百姓意识到风险，建立风险意识，毕竟房产是大宗投资品、消费品，任何时候要出手入市，都应该保持冷静、谨慎，量力而行，搞清楚自己到底需要什么以及能承担什么样的未来走势再出手。切忌跟风和恐慌性购买。
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